在马尔贝亚物业市场报告2009
2009年马尔贝亚物业市场报告就如何在全球经济危机正在影响西班牙最重要的度假城市的房地产市场上升的最新报告。 由Christopher三叶草，所有者和全景，董事总经理马贝亚最长的成立地产代理2009年2月在2008年9月的重要事件和随后的几个月里，在马尔贝亚楼市遭受严重的损害，在整个西班牙和世界其他地区，特别是在低端市场，特别是与新建物业。 由于今年的先进，可以看出，西班牙自己的经济几乎无处强烈的政客们在3月大选前宣布。 在“宽松的信贷”，这是在助长了西班牙地产“繁荣的90年代中期”的主要因素的到2006年已几乎枯竭。 地产公司开始倒闭，影响到整个经济。 泡沫经济破灭，困难的时候一开始的爆炸和影响的呼声越来越高。 在海岸边，为“小康计划”在2004年达到高峰旅游物业市场，并从那时起一直在下降曲线，达到危机的地步去年。 在全国范围内，对新住宅需求达到了2007年年中高峰期，根据国家统计数据。 今天，（与可靠的统计数据仍缺乏来自政府）毕尔巴鄂比斯开的Argentaria的银行估计，在2008年底有一间新的未售出1,400,000 800,000和西班牙院（19/12/08，http://过剩新闻社。BBVA的。com），包括沿海物业，估计有24000对太阳海岸（日报苏尔多明戈，04/01/09），这需要多年的生活单位，被吸收。 但是，人们不能真正深入研究从新闻报道一般集中于新的特性和国内市场的市场。 有属于那里是对的基本经济因素在起作用的一些差异不同地区不同市场的不同阶层，不应该使长柄到同一篮子的每一个都在西班牙的市场部门和深远的错误相同的总体简单的结论。 例如，直到去年9月，到几乎不报告认为，在豪华车市场的高端，其中大多转售物业，仍保持相当良好，在世界其他地方一样，和最昂贵的性质，属于超级富人甚至略有增加价值。 世界金融危机，在9月中旬开始，场景的迅速改变了在9月开始放缓开始影响不仅在Marbella，但全球在信贷紧缩和抵押贷款取得难度加剧了豪华公寓的买主。 阿的销售数量已经非常低的特点在今年最后一个季度是一般层次的市场。 有多少价格从高峰期的价格下跌？ 规定的百分比在以下各段的本意是指示性数字于第一手经验丰富的代理人在马尔贝亚面积谁处理买家和卖家，包括物业发展商的日常经验。 性能受影响最严重的是最便宜的（下€700,000），主要包括新建属性，但不排除转售，在较巩固的地区。 他们已经下降，价格从2005-2006年的高峰值作为值实际销售额定义（比问价格，同类物业在其最高的历史点）一般为20％至30％，但在某些情况下甚至高达40％。 在实现这个价格在较短的时期，最优惠的价格出售各种属性是位于较好的地区，通常转售，价值已下降15％至通常不超过25％。 性能价格从€70万至€2,000,000看到了20％-25％，由高峰（再次，少了最好的地区等）下降，同时价格高达€3人。 000。 000人受到了较轻的15％-20％下降。 在较高的价格段：少物业出售，虽然业主可以接受合理的报价，一般来说，他们有足够的财政资金来“撑”如果必要的。 还有，将一些非常好的购买的，在某些情况下，甚至是非常富裕的业主只是想“继续前进”。 非常特殊的“独一无二的”属性，具有独特的特征，性质和地点，并没有大幅受到危机影响的，只要他们的要价是合理的。 再次，也是如此，作为较昂贵的最昂贵的属性：更好的位置，更好的市场，就越容易出售。 由业主的物业价格在大多数价位，现在更现实比过去。 这个过程被复杂的，像往常一样，一些业主代理人谁告诉他们想听到什么，而不是解释现实的市场。 大多数卖家，但是，已经大幅降低了他们原来的要价，但许多潜在的买家却没有考虑到这个地方时，他们的报价。 什么是销售？在安达卢西亚写得很好的市场报告芭芭拉木材，最近指出：“在零售市场上的质量是没有这么多供给，但更严重的一个因素，以及如何如何迅速确实卖方需要得到多少出，是推动市场。 “有明显自去年9月销售，但一般在大幅度降低价格与真正的独特属性，不能被轻易复制，或买方不想要风险拖延失去明显的例外。 许多潜在的买家认为，厂商将放弃他们已经降低价格增加25％至50％，没有仔细分析当前的市场之一，内在价值，历史价值，复制成本，或可比销售额现在正在作出正确的。 其结果是，这种简单地扔在大多数提供卖家一桶冷水，不从事自己的利益进行谈判。 其他销售之间取得了合理的买家寻找一个很好的交易（），合理的卖家，（想制造销售，继续前进，往往是另一个属性）。 进一步的销售正在由那些愿意在贸易上升或下跌。 这些类型的销售将继续进行这一困难时期。 沃伦巴菲特，谁对世界排名在2008年亿万富翁列表1，在接受采访时说，去年11月：“我不担心的事情，我真的很不会明白反正。 我担心什么是重要的和可知的。 “什么是对楼市在Marbella可知，将在未来几个月内很重要？ 1。 需求因素仍然存在。 潜在的买家数量和查询有关这方面的销售访问性能并没有下降，作为全球房地产市场的停滞可能建议。 收看已下跌了约25，比去年同期水平％，如在Marbella前特工报告，碰巧在其自己的活动全景的统计准确。 然而，通过互联网查询，实际增长在2008年最后一个季度，就性能和马克全景。 所不同的是，很少提供正在作出的，而其中许多是完全不现实的，因为上述。 什么是销售是非常明智地限制为价格性能或非常特殊的性质从位置的角度来看，建筑或建筑，其中有自愿卖方愿意坐下来和一个愿意和良好的买方代理人，看看他们是否能切实质量来一起和谐。 强烈支持仍然至今需求因素的证据中可以找到该公司公布的去年12月Globaledge公司网站（www. Globaledge公司的研究。有限公司。英国）。 作为“有史以来最大规模的”海外财产转化为“全球需求研究声称，该研究1。 400万英文谷歌上搜索使用属性和房地产关键字。 从本质上讲，这项研究测量的好奇心和西班牙显然是第二位更有趣，比任何其他目标网站浏览者，比1击败法国的两到一个保证金更多。 很明显，有一个持续和越来越多的人谁想要购买马尔贝亚财产的需求，适时提出等待，其中一些行为无疑会在未来几个月内。 以上几个潜在的买家，位于有“财产权利”为自己和作出的决定等，会感到失望，当他们决定采取行动，找到他们理想的财产不仅被出售，但有没有类似在市场上同类物业的价格来取代它。 我们知道还有什么肯定？ 2。 在非计划购买者已经消失，在可预见的未来，也不会错过。 这种性质的投机者只扭曲市场。 最终用户已采取他的位置，一个健康的市场来好兆头。 3。 质量值的最佳地点举行：最重要的三个置业“位置，位置，位置！”字保持真实。 黄金地段的马尔贝亚地区和世界各地持有的资产价值和销售远远高于非合并和中学的位置更好。 一个优秀的上述说明可以采取与城市化匡普恩特罗马诺，在金域，海滨，中，位于旁边的同名的著名酒店。 有1 248公寓这一宏伟的遗产总数。 其中只有13人出售，于本报告日期。 而这些，只有两个业主都表明，他们希望迅速出售的明显迹象，已下跌了他们的要价，并鼓励优惠。 香格里拉Zagaleta，只是马尔贝亚市界外的位置，代表了质量屋环境几乎在欧洲独一无二，已完成别墅仅200人，其中只有约25出售的。 因此，那些潜在买家谁放置在同一类别中的所有销售商，并期待着在谷底的价格最好的地区进行出售物业泛滥，是在一个不愉快的惊喜。 4。 买方不安全是历史：随着最近的新的一般计划马贝拉，这是由于最终获得批准，今年晚些时候临时批准，买家将不会对开发人员的罪孽，或事先市政府的失败负责。 居住超过400个单位以下，则认为是非法根据新计划（19,000前相比），而这种不安全的坏消息和买家阶段，实际上已成为过去。 5。 避风港求职者：银行与信托投资产品有所下降。 股票市场已经烧焦，许多人，许多雇主将不会返回。 合乎逻辑的选择或“安全避风港很多人将”是良好的位于“砖头”，在谷底的价格买的，作为未来之间的长期投资最有效的媒介，特别是与使用和良好耦合著名的生活方式因素使马尔贝亚在欧洲是独一无二的。 6。 危机后，通货膨胀：政府有巨大的赤字开支着手，试图泵其经济走出衰退。 除了采取其他措施，这笔巨额刚才开始花费最终会协助恢复经济活动。 但不可避免地印钞票，泵吸，将导致通货膨胀，重大的通货膨胀，以及通货膨胀的主要受益者将是那些谁购买时的价格目前已达到从来没有仅仅几个月前预计的低点属性。 精明的投资者谁看到上述规定的工作时间和一次又一次的买家，是目前在市场上寻找接在最好的价格最优质的房地产，他们可以，而且将继续是在目前至少还有两年。 7。 财富集中：有大量的财富在马贝拉区集中。 从经济上说，这对西班牙方面将受影响比较少到该国其他地区，由于稳定的高层次的旅游品质结束，这是它的第一大产业，在所谓的住宅旅游业造成由国际兼职和全职的居民家庭使用的第一和第二。 财富吸引了更多的财富，并在欧洲仍然有很多富有的人谁不想住在Marbella，今年全部或部分由于众所周知的原因。 8。 阿多源市场：虽然马尔贝亚市场包括建立良好的比例很容易超过30％（代表谁的西班牙人在第一时间对市场的基金会），但它仍然是大幅度提高国际比是国家。 它是一个多源的市场。 这个多元化的国际市场的基地，是最大的因素有别于国内市场的海岸，并会提供一个更快的复苏的力量。 9。 英国卖家提供更好的交易：由于英镑暴跌超过25％的价值在2008年开始，因为在2000年的高峰40％以上，许多买家发现，最好的购买常常可以发现英国卖家，谁计数英镑的资产，并能负担得起的价格出售1欧元数额较小，较欧元区居民因此卖家。 那么未来呢？ 沿海市场将开始复苏可能在2009年下半年，根据当前世界局势的演变，但肯定是在全国市场。 不过，这一复苏将非常缓慢，非常缓慢。 人们应该预期至少前三年市场可以恢复正常活动的最低。 在上下文中指出，在市场复苏的开始，是为“由一个在销售量增加”市场有重大的看法定义。 当然价格水平取决于供应和需求水平，买家开始在大量回流市场，价格将逐步上升。 为什么它的市场开始复苏可能这么快？ 当最后挫折在1990年开始，市场开始复苏了轻松4年。 然后建立了市场年复一年，在投机热2000年左右开始的，双位数的年度价格上涨。 但是，今天不是马尔贝亚90年代初的马尔贝亚，理由如下：1990年*，马贝亚在本质上是季节性的，并有人口（即“淡季居民”包括居住在这里，但不是人的流动人口正式注册），约120,000人。 但是，当复苏正在顺利进行1995年至1996年，至少有150,000人真正生活在Marbella淡季。 正是这种“核心人口”，或居民临界质量在冬季这使马尔贝亚转换为12个月的赛季，餐馆，夜生活和体育设施可以有足够的业务保持全年开放。 今天，这个淡季的实际人口估计为22.5万居民中的区域。 *一个关键因素作出上述情况是，对在基础设施投资数亿欧元，改善和各类新设施，都是由早期的吉尔年市政府市长，以及由私人投资，这是吉尔有影响力，在吸引到城市。 这是“演艺界”早期吉尔政府岁。 *事件及其后果提出今天以迅雷不及掩耳的速度相比，只有20年前，由于“全球化”，相互依存的经济体和通信速度。 正如在Marbella的价格达到下限，这是已经发生在某些类别，并在“廉价出售”，这个词会蔓延即刻和那些谁一直在等待购买会进入市场，这将是怎样的开始无疑将是一个漫长的时间才能恢复到正常的市场活动。 *但最重要的因素是，只是不属于质量公寓和别墅进行销售最好的地区中有大量的，即有一个有限的供应。 马尔贝亚是不是在别墅或公寓的数量而言，伦敦，巴黎，纽约或伦敦西区。 最后的官方统计资料的日期从2001年的研究所得Estadística全国人口普查，只是在经济增长和建设马尔贝亚发烧和整个西班牙爆炸开始，估计有80172 Marbella的生活在当年的单位。 由在过渡期间给予建筑许可证编号推断到现在为止，只有大约105,000别墅，排屋和公寓在Marbella的所有今天。 其中住宅10.5万，粗略估计，约有25％会评为市场的豪华结束，让我们说物业售价超过€500,000，并在质量，同质住宅区。 而这些，多少可以出售？ 当然，不超过5％的最低和最高15％。 如果把对市场的质量最终都对平均15％的整体估计前面提到的价格范围，这将使我们只有大约4,000个单位发售。 相比之下，与80万之间的1,400,000单位未售出的住在西班牙引述较早前的估计，很容易看出为什么我们对不同的市场部门讨论。 正是由于上述原因，因此，它是有可能的市场将开始解除于今年稍后展开。 但是，在此期间，在此之前开始复苏，逐步增加的销售数量将，通常对他们决定谁不希望推迟其计划的进一步买家。 一般来说，他们将购买的物业会好价格，或为他们的位置，价格，条件和生活方式的因素，或稀有和独特的性能，不能轻易被复制效果良好购买类型。 一个良好的代理将他的书和知识和技能，以帮助这些物业买方与卖方洽谈成功。 其中当然条件是确保一个稳固的，长期的恢复。 除了明显的金融流动性为世界经济好转的开端必要，这些包括：透明，廉洁，高效（地方政府这当然是发生在Marbella现在与出色的管理能力和马尔贝亚的新市市长安赫莱斯穆尼奥斯和透明度她的团队）;更好的公共服务和communication以及日益good基础设施，业已确保国民政府由区政府和市政府的拨款，给予recent大会堂，以及更多关注我们的环境务的条件，最后，所有各级政府肩负的责任，是在新的领土，并为这一计划的海岸部分城市计划明显。 提供上述来到承担，并有确凿的证据，为此，马贝亚不仅走出目前的经济衰退比以前更加强大，但可为其他质量度假城市的世界标准。 由Christopher三叶草版权所有© 2009全景性能Sl的所有权利保留。 克里佛是在弗吉尼亚大学（1969）经济学的区别毕业;一个马尔贝亚永久性居民自1973年以来，以及创始人，拥有者和董事总经理马贝拉的历史最悠久的酒店对面的马尔贝亚俱乐部办事处，地产代理，全景图，并在酒店蓬特罗马诺信息@全景。 上课的www。 全景。 上课
